홍재빈 씨는 한국의 한일은행에서 잠시 근무한 후 미국으로 이주해 Wells Fargo에서 오랜 기간 다양한 부서의 업무를 경험하며 금융 실무 경력을 쌓았다. 이후 프라이빗 뱅커(Private Banker)로 활동하며 California Bank & Trust와 Wells Fargo에서 주요 고객들의 예금, 투자, 융자 등 종합적인 금융 서비스를 담당해 왔다. Wells Fargo와 California Bank & Trust에서 부사장을 역임했다.    

30년이 넘는 은행 경력을 바탕으로 최근에는 Mutual of Omaha Mortgage로 자리를 옮겨 역모기지(Reverse Mortgage) 업무를 맡고 있다. 오랜 기간 고객들의 자산관리와 은퇴 설계를 도와오면서, 은퇴 이후 생활비와 의료비 부담, 집은 보유하고 있지만 현금 유동성이 부족한 시니어들의 현실적인 어려움을 가까이에서 접하게 됐다고 한다.

특히 한인 및 이민자 사회에서는 역모기지에 대한 정보 부족과 잘못된 오해로 인해 필요한 도움을 받지 못하는 경우가 많다는 점에 주목하게 됐고, 보다 전문적으로 시니어들의 안정된 노후 재정 설계를 돕기 위해 이 분야로 활동 영역을 넓히게 됐다.

그녀는 단순히 금융 상품을 소개하는 데 그치지 않고, 고객 개개인의 재정 상황과 가족 구조, 은퇴 계획 등을 종합적으로 고려하여 보다 안전하고 현실적인 선택을 할 수 있도록 돕는 데 의미를 두고 있다고 강조했다.

많은 시니어들에게 집은 단순한 부동산 이상의 의미를 지닌다. 오랜 세월 가족을 위해 성실히 일하며 마련한 삶의 결실이자, 은퇴 이후 가장 중요한 자산 가운데 하나이기도 하다. 그러나 최근 물가 상승과 평균 수명의 증가로 인해 은퇴 이후 생활비와 의료비 부담이 커지면서, 집은 보유하고 있지만 실제 생활 자금 마련에 어려움을 느끼는 경우도 적지 않다. 이러한 상황 속에서 노후 생활에 도움이 될 수 있는 금융 제도 가운데 하나가 바로 리버스 모기지(Reverse Mortgage·역모기지)다.

리버스 모기지는 현재 거주 중인 주택의 에퀴티(Equity), 즉 주택 자산 가치를 활용해 필요한 생활 자금을 마련할 수 있도록 설계된 금융 상품이다. 일반 모기지가 매달 원금과 이자를 상환하는 방식이라면, 리버스 모기지는 오랜 기간 축적된 주택 자산의 일부를 현금 형태로 활용할 수 있다는 점에서 차이가 있다.

미국에서는 연방주택청(FHA·Federal Housing Administration)이 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 프로그램이 가장 널리 알려져 있으며, 일정 자격 요건을 충족하는 만 62세 이상의 주택 소유주가 신청할 수 있다.

역모기지는 1961년 미국 메인주의 한 지역은행에서 유사한 형태로 처음 시작됐으며, 이후 미 의회의 승인 아래 1989년 정부 보증 프로그램인 HECM이 공식 도입되면서 본격적으로 활성화됐다.

미국 주택도시개발부(HUD) 통계에 따르면 제도 도입 이후 누적 이용자가 100만 명을 넘어섰고, 현재도 매년 수만 명이 이용하고 있다. 이미 미국 주류 사회에서는 널리 알려진 금융상품이지만, 대부분의 정보와 광고가 영어 중심으로 제공되고 있어 영어가 익숙하지 않은 한인 및 이민자들에게는 정확한 정보를 접할 기회가 상대적으로 부족한 것이 현실이다.

리버스 모기지로 마련한 자금은 개인의 상황과 필요에 따라 다양하게 활용할 수 있다. 기존 모기지를 상환해 매달 부담하던 페이먼트를 없앨 수 있으며, 오래된 집을 수리하거나 보다 안전하고 편리한 생활 공간으로 개선하는 데 사용할 수도 있다.

또한 생활비 보조, 의료비, 간병 비용, 긴급 자금 마련 등은 은퇴 생활에 필요한 부분에 활용할 수 있으며, 여행이나 취미 생활, 자녀와 손주를 돕는 데에도 사용할 수 있다. 자금 수령 방식 또한 유연하여, 일시불 지급, 매월 일정 금액 수령, 또는 필요할 때 꺼내 쓸 수 있는 크레딧 라인(Line of Credit) 형태 등 개인 상황에 따라 선택할 수 있다.

리버스 모기지의 가장 큰 특징 가운데 하나는 일반 모기지와 달리 매달 원금과 이자를 상환하지 않아도 된다는 점이다. 일반적으로 주택을 매각하거나, 연속으로 1년 이상 해당 주택에 거주하지 않게 되거나, 마지막 주택 소유주가 별세한 이후 대출금 정산이 이루어진다.

FHA가 보증하는 HECM 프로그램은 “비소구 융자(Non-Recourse Loan)”로 운영되기 때문에, 향후 집을 처분했을 때 남은 주택 자산은 상속인에게 돌아가며, 반대로 대출 잔액이 집값보다 많더라도 상속인이 추가로 부담해야 할 책임은 없다.

다만 시간이 지나면서 이자가 누적되기 때문에 전체 융자 금액은 증가할 수 있으며, 이에 따라 주택 자산 가치는 줄어들 수 있다. 또한 주택 소유주는 해당 주택을 반드시 주거지(Primary Residence)로 유지해야 하며, 재산세(Property Tax)와 주택보험(Homeowners Insurance)을 지속적으로 납부하고 주택 관리 의무를 유지해야 한다. 

따라서 리버스 모기지는 개인의 재정 상황과 가족 계획에 따라 적합성이 달라질 수 있으므로, 신청 전 상품 구조와 자격 조건, 비용 및 의무사항을 충분히 이해하고 신중하게 검토하는 것이 중요하다.

리버스 모기지는 일부 은퇴자들에게 노후 생활 자금을 마련하는 하나의 선택지가 될 수 있다. 그러나 모든 사람에게 동일하게 적합한 것은 아니며, 주택 보유 계획과 생활비 필요 수준, 가족 상황, 상속 계획 등을 함께 고려해야 한다. 충분한 정보를 확인하고 전문가와 상담을 통해 자신의 상황에 맞는지 신중하게 판단하는 과정이 무엇보다 중요하다.

■ 문의: 홍재빈, NMLS #448156, (510) 828-0434

※ 프로그램 및 자격 조건은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있음.