집값·소득 격차 사상 최대…아메리칸 드림 흔들

2026년 주택 시장 전망…남부·서부 하락 가능성, 북동·중서부 여전히 침체

 

미국에서 중산층의 내 집 마련이 갈수록 어려워지고 있는 것으로 나타났다. 소득과 집값의 격차가 크게 벌어지면서 전체 주택의 75% 이상이 일반 가구 소득으로는 감당하기 어려운 수준이라는 분석이 나왔다.

 

CBS뉴스는 9일 개인재정기관 뱅크레이트(Bankrate)에 따르면 주택 비용이 가구 소득의 30%를 넘지 않을 때를 ‘감당 가능한 주택’으로 정의하며, 현재 미국 시장에서 이러한 조건을 충족하는 주택은 극히 일부라고 보도했다.

 

뱅크레이트의 데이터 분석가 알렉스 게일리는 CBS뉴스와의 인터뷰에서 “일반 가정이 감당할 수 있는 주택은 시장에서 극히 작은 비중을 차지한다”며 “내 집 마련이 더 이상 중산층의 기본 단계가 아니라 일부 계층만 가능한 사치처럼 느껴지고 있다”고 말했다.

 

높은 집값은 미국 주택 시장의 구조적인 공급 부족에서 비롯됐다. 게일리는 “미국은 필요한 주택을 충분히 짓지 못해 수요에 한참 못 미치고 있다”며 “이로 인해 일반 가구가 선택할 수 있는 주택이 크게 줄었다”고 지적했다.

 

전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난해 전체 주택 구매자의 24%만이 첫 주택 구매자였으며, 이는 2010년 50%에서 절반 이하로 감소한 수치다. 부동산 플랫폼 질로우(Zillow)는 미국에 약 470만 개의 추가 주택 공급이 필요하다는 분석을 내놨다.

 

미 인구조사국 자료에 따르면 2024년 기준 미국의 물가 조정 후 가구 중위소득은 약 8만4,000달러로 집계됐다. 그러나 뱅크레이트가 추산한 ‘평균 주택 구매에 필요한 연소득’은 약 11만3,000달러로, 실제 소득과 큰 격차를 보인다. 현재 미국의 평균 주택 가격은 약 43만5,000달러 수준이다.

 

뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀 등 고가 지역에서는 중간 가격대의 주택을 구매하려면 최소 연소득 20만 달러 이상이 필요하다. 연방준비은행 세인트루이스 지점 자료에 따르면 2025년 미국의 주택 보유율은 약 65%로, 2004년 69%를 넘었던 정점에서 꾸준히 하락했다.

 

 

<미국 가구의 75%가 자신들이 버는 소득으로는 집을 사기가 어렵다는 분석이 나왔다. 샌프란시스코 전경. 코리아데일리타임즈 자료사진> 

 

2026년 주택 가격 전망도 지역별로 극명하게 갈릴 것으로 보인다. 리얼터닷컴(Realtor.com)은 내년에 100개 대도시 중 22곳에서 주택 가격이 하락할 것으로 예측했다. 하락 지역 대부분은 남부와 서부에 속해 있으며, 이들 지역에서는 건설 증가, 세제 혜택, 완화된 인허가 정책 등이 공급 확대를 이끌고 있다는 평가다. 반면 북동부와 중서부는 건설이 여전히 부진하고 재고 수준도 팬데믹 이전보다 낮아 전망이 어둡다는 분석이다.

 

한편 2026년에는 주택 구매 희망자에게 일부 숨통이 트일 가능성도 있다. 리얼터닷컴은 내년 평균 모기지 금리가 2025년 6.6%에서 조금 낮아진 6.3% 수준까지 떨어질 것으로 전망했다.

 

<김판겸 기자>